接道義務とは何か？一戸建てやマンション、土地の売買時に留意すべき事項
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戸建てやマンション、土地の売買を行う際には、接道に関する道路についても考慮することが重要です。接道が資産価値に影響を与える可能性があるため、敷地に関連する道路の理解は不可欠です。 本記事では、接道義務について詳しく説明します。また、土地を売買する際の留意点や接道義務の条件を満たしていない場合の土地利用方法についてもご紹介しますので、ぜひご参考にしてください。
目次
- ○ 接道義務とは？
- ・不接合道路
- ○ 戸建てやマンション・土地を売買する際の注意点
- ・接道義務を満たさない土地は売却価格が下がる可能性が高い
- ・道路付けと土地の売買の関係
- ○ 接道義務の要件を満たさない場合の土地の取り扱い
- ・セットバックを行う
- ・隣地を活用する
- ・専門業者に土地を売却する
- ○ 最後に
接道義務とは？
敷地に建物を建設する際には、建築基準法に基づき、道路に2メートル以上接していることが求められます。
この要件は接道義務と呼ばれています。ここでは、接道義務に関する建築基準法の詳細を考察します。
接道義務においては、敷地が2メートル以上道路に接することが必要です。
建築基準法には接道義務が明記されており、住宅などの建物の敷地は幅員4メートル以上の道路に対して2メートル以上接することが求められます。
例えば、2メートル未満の幅で道路に接している敷地や、全く道路に接していない敷地は、建築確認を受けられないことが多いです。
建築確認とは、建築基準法に基づき、行政や指定確認検査機関が建物の建築計画が法令や関連規定に適合しているかを審査することを指します。
接道義務は、不整形な敷地の場合に特に注意が必要です。例えば、長方形の敷地では接道義務が問題となることは少ないでしょう。
また、接している道路が建築基準法で認められているかどうかも重要なポイントです。
見た目は道路であっても、法的に認められていない場合は接道義務を満たすことができません。
不接合道路
接道義務の条件を満たしていない敷地においても、必ずしも建設が禁止されるわけではありません。
具体的には、道路に接していない「不接合道路」であっても、建設が認められる場合が存在します。
例えば、地下に設置された水路である暗渠が道路として整備されている場合、その水路が道路として扱われる可能性があります。
接道義務は、災害時の安全確保を目的として定められた規定です。
そのため、建築基準法に規定されている道路に接していない場合でも、
公園や広場などに接して安全が確保されていることが確認できれば、問題がないことが多いです。
これらの内容は、建築基準法第43条の但し書きにおいて定義されています。
一方で、建築基準法第43条の但し書きが適用されない敷地も存在します。
そのような不適合道路の敷地では、建物の建設が許可されません。
不接合道路の土地が売買される際には「再建築不可」と明記されていることが多いため、事前に確認することが重要です。
戸建てやマンション・土地を売買する際の注意点
これまで接道義務の詳細について説明いたしました。
ここからは、一戸建てやマンション、土地を売買する際の留意点を2点ご紹介いたします。
接道義務を満たさない土地は売却価格が下がる可能性が高い
原則として、接道義務の条件を満たさない場合、建物の建設は認められません。
しかし、建築基準法第43条の例外規定が適用されることもあり、その場合には建設許可が得られる可能性があります。
したがって、事前の確認が非常に重要です。
建築許可の取得について不明な点がある方は、役所の窓口で相談することをお勧めいたします。
また、接道義務の条件を満たしていない土地の売却価格は、しばしば大きく下がることがあります。
その理由は、地域内の他の土地と比較して利用方法が制限されるためです。
物件によって異なる場合もありますが、相場よりも約10％から30％程度の価格下落が見込まれることが一般的です。
道路付けと土地の売買の関係
接道条件は道路付けとも称されます。
道路付けは、敷地と道路との関係を示し、敷地から道路が接する方向およびその幅員を記載しています。
例えば、北側に幅員4メートルの道路が接する場合は「北4メートル」と表現されます。
この道路付けにより、建設可能な建物の条件や面積が決定されるため、土地の売買に大きな影響を及ぼすことがあります。
さらに、道路付けは土地選定の際に考慮すべき重要な要素です。
敷地が道路に多く接している場合や、道路の幅員が広い場合には、土地の資産価値が向上する傾向があるためです。
接道義務の要件を満たさない場合の土地の取り扱い
これまでに、接道義務の具体的な内容や土地売買時の留意点について説明してきました。
接道義務を満たしていない土地は、建物の建設が不可能であるだけでなく、土地の売却価格にも影響を及ぼす可能性があります。
このような状況に対して、どのように対処すればよいのか疑問に思う方も多いでしょう。
ここでは、接道義務を満たしていない土地の取り扱いについて、3つのポイントをお伝えします。
セットバックを行う
建築基準法においては、基本的に道路の幅が4メートル以上であることが求められています。
接道義務を満たさず、接道が4メートル未満の場合には、セットバックを実施する必要があります。
セットバックとは、道路と敷地の境界線を道路の中心から2メートル後退させることで、幅員4メートルを確保するための措置です。
セットバックに関しては、不動産業者や住宅会社に相談することで、簡単に調査を行うことが可能です。
隣地を活用する
土地のセットバックを行っても問題が解決しない場合、どのような対策が考えられるでしょうか。
このような状況では、隣接地を購入することや、隣接地の所有者に土地を売却することを検討することが推奨されます。
隣地を取得することで、接道義務を満たす条件をクリアできれば、その後に土地を売却することも可能です。
また、合筆を行った後に接道義務を満たすように分筆して売却することも選択肢の一つです。
合筆とは、隣接する土地を法的に一つの土地として統合することを指します。
接道義務を満たしていない土地は、その利用価値が低くなります。
しかし、隣地所有者に土地を売却することで、隣地所有者にとっては多様な活用方法が考えられるかもしれません。
隣地所有者に対して土地を売却することは、通常の売却に比べて高い価格での取引が可能となる場合もあります。
専門業者に土地を売却する
接道義務を満たしていない土地については、専門業者が購入することがあるかもしれません。
これらの業者は、低価格で土地を取得した後、隣接する土地を購入し、マンション用地として再販することで利益を得る手法を取ります。
そのため、専門業者に相談することを検討するのも良いでしょう。
最後に
接道義務に関しては、敷地に建物を建設する際、建築基準法に基づき、道路に2メートル以上接していることが求められます。
ただし、道路に接していない「不接合道路」であっても、特定の条件下で建設が認められる場合があるため、事前の確認が不可欠です。
接道義務を満たしていない土地は、資産価値が低下する傾向があるため、注意が必要です。
土地を購入する際には、道路との接続状況を考慮することも重要です。
接道義務を満たさない場合には、「セットバック」や「隣地の活用」、「専門業者への売却」など、土地の取り扱い方法が存在します。
所有する土地を売却する際には、まず接道義務が満たされているかを確認することが重要です。
また、土地に関する詳細については、行政機関や不動産会社に相談することをお勧めいたします。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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