不動産の売却にかかる税金はいくらになる？種類や計算方法、対策も紹介します
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相続や譲渡、または自身で購入した不動産を売却する理由は多岐にわたります。このような不動産の売却に際して、実際にかかる税金の種類はどれほどあり、最終的にどのくらいの費用が発生するのでしょうか。本稿では、不動産売却時に発生する税金の種類やその計算方法、さらには対策について詳しく解説いたします。
目次
- ○ 不動産売却にかかる税金の種類は？それぞれいくらになるか
- ・必ず発生する印紙税と登録免許税
- ・利益が出ると必要になる住民税、譲渡所得税、復興特別所得税
- ○ 不動産売却時の税金がいくらになるのか、計算方法についてご紹介します
- ・不動産の売却利益の計算方法
- ・税金の具体的な計算方法
- ○ 不動産売却時の税金対策によっていくらお得にできるのか？
- ・差し引き可能な項目についての情報収集は常に行うべきである
- ・税率が低下するタイミングを考慮して、売却を行うべきである
- ・利用可能な特例を理解しておくことが重要です
- ・相続納税者が活用可能な取得費の加算
- ○ 最後に
不動産売却にかかる税金の種類は？それぞれいくらになるか
不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生することを理解しておく必要があります。
税金についての知識が不足していると、予期せぬ出費が生じる可能性があるため、十分な注意が求められます。
具体的には、どのような税金が存在するのでしょうか。ここでは、主に二つのカテゴリーに分けて、それぞれの内容を詳しく説明いたします。
必ず発生する印紙税と登録免許税
この印紙税および登録免許税は、不動産の売却時に発生する税金です。
10,000円未満の不動産については非課税ですが、それ以上の金額に対しては必ず課税されるため、注意が必要です。
印紙税は、不動産売買契約書に印紙を貼付するために必要な税金であり、その金額は契約書に記載された金額に基づいて変動します。
契約書が売主と買主の双方で2通必要な場合、印紙税は2通分が課税されることになります。
令和4年3月31日以降には軽減措置が適用されるため、こちらも確認しておくことが重要です。
次に発生するのは登録免許税であり、不動産の所有権移転登記に関連する税金です。
この税金の計算式は以下の通りです。不動産の価格×1.5％（令和4年3月31日以降は2％）＝土地の登録免許税となります。
この所有権移転登記の手続きは非常に複雑であり、個人で行うのは困難なため、司法書士に依頼することが一般的です。
その際の依頼料は30,000円から50,000円程度を見込んでおくと良いでしょう。
利益が出ると必要になる住民税、譲渡所得税、復興特別所得税
次に、利益が発生した際に必要となる税金について説明いたします。
不動産を譲渡して利益が生じる場合、譲渡所得として住民税や所得税が課せられます。
また、平成23年以降の25年間には、東日本大震災の復興資金を確保するための復興特別所得税も加わっています。
これらの税金は事業所得や給与所得とは別に計算されるため、分離課税と呼ばれています。
この譲渡所得税は、売却時に利益が発生した場合にのみ適用されるため、購入価格よりも低い価格で不動産を売却した場合には課税されません。
不動産売却時の税金がいくらになるのか、計算方法についてご紹介します
次に、税金の計算方法について説明いたします。
印紙税のように不動産の売却金額に基づいて即座に金額が明確になるものや、依頼して処理できるものを除き、
計算が必要となります。まず、不動産の利益が発生するかどうかを確認しなければ、
税金が発生するかどうかの判断もできませんので、先に計算を行う必要があります。
不動産の売却利益の計算方法
不動産の売却利益を計算するための式は次の通りです。
売却価格から（取得費と譲渡費用の合計）を引き、さらに特別控除を差し引いたものが課税譲渡所得となります。
ここで言う取得費には、売却した土地や建物の購入代金、建築費用、購入手数料、設備投資や改良費用などが含まれます。
取得費の計算に関しては、建物の老朽化部分が複雑になるため、国税庁のウェブサイトを参照しながら進めることをお勧めします。
建物の経年劣化によって発生する減価償却費は、建物の価値から引かれる金額を指します。
譲渡費用は、売却時に発生する各種の支出を指し、仲介手数料や印紙税、土地の売却に伴う建物の取り壊し費用などが含まれます。
譲渡費用には多様な種類が存在するため、国税庁のウェブサイトでしっかりと確認し、理解を深めておくことが重要です。
税金の具体的な計算方法
次に、譲渡所得税の計算方法について説明いたします。
課税譲渡所得の金額が算出された後、次にその金額に対して課税される税金を以下の式を用いて計算します。
不動産売却益に税率（所得税、住民税、復興特別所得税の各税率）を掛け算します。
具体的には、不動産売却益×税率（所得税+住民税+復興特別所得税）＝譲渡所得税となります。
ここで重要なのは、所得税率が所有期間によって異なる点です。
売却年の1月1日時点での所有期間が5年以下か、それを超えているかで判断されます。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得と分類されます。
短期譲渡所得に適用される税率は、所得税・復興特別所得税で30.63％、住民税で9％となり、合計で39.63％となります。
長期譲渡所得の場合は、所得税・復興特別所得税で15.315％、住民税で5％となり、合計で20.315％です。
所有期間によって税率が変動するため、この点にも十分注意が必要です。
不動産売却時の税金対策によっていくらお得にできるのか？
不動産を売却する際に重要な点は、売却価格が所得費用や譲渡費用などを差し引いた後に計算されるため、
売却した価格がそのまま課税対象にはならないということです。
売却価格から大きな控除があれば、税額は自然と低くなります。
差し引き可能な項目についての情報収集は常に行うべきである
不動産を売却する際に利益を最大化したい場合、適切な節税対策を講じることが重要です。
税金や節税、さらには不動産に関する知識は不可欠であるため、不動産税務に精通した専門の不動産会社に相談することをお勧めいたします。
専門家からの詳細なアドバイスを受けることで、より良い結果が得られるでしょう。
また、購入時の金額が明記された書類を準備しておくことも大切です。
税率が低下するタイミングを考慮して、売却を行うべきである
不動産の所有期間が5年未満かそれ以上であるかによって、譲渡所得の種類と税率が異なります。
長期譲渡所得の税率は20.315％であるのに対し、短期譲渡所得は39.63％となり、所有期間によって税率がほぼ倍になることがあります。
もし急いで売却する必要がない場合は、5年を超えるのを待ってから売却することで、かなりの節税効果が期待できます。
ただし、3,000万円の特別控除などの特例は、住居を離れてから3年が経過すると適用されなくなるため、売却のタイミングには十分な注意が必要です。
利用可能な特例を理解しておくことが重要です
家を売却して譲渡益が発生した場合、さまざまな特例を利用できる可能性があります。
例えば、不動産の所有期間が10年を超えている場合、
譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例である3,000万円特別控除を適用することができます。
また、所有期間が10年を超えるマイホームの売却には軽減税率が適用されます。
この軽減税率と3,000万円特別控除は同時に利用可能であり、
自身が所有する不動産にどのような控除が適用できるかを把握することは、節税対策において重要な要素となります。
相続納税者が活用可能な取得費の加算
相続税を納付している場合は、取得費加算を活用することをお勧めします。
この特例により、相続税額を取得費に加算し、控除を受けることが可能です。
相続または遺贈によって財産を取得し、その取得者に対して相続税が課せられていること、さらに譲渡が3年以内に行われていることなどの条件が必要です。
最後に
不動産を売却する事情がある場合、利益をしっかりと得たいと考えるのは当然のことです。
しかし、税金の種類やその発生額を理解していないと、期待した結果が得られないことがしばしばあります。
税金の計算は少々手間がかかるものの、決して難解ではありませんので、税金についての理解を深め、適切な対策を講じることが重要です。
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